Ikke bare få GERNINGEN – den berygtede “Køkkenbordet lukker”

Q: Hi Lou, jeg har en ejendom under kontrakt, som jeg ønsker at videresælge/flip som-er til en rehabber/renovator, men jeg kan købe det hurtigt og blot registrere den Afslut påstand gerning, uden at bruge en afsluttende advokat eller venter på en titel eksamen. Jeg har brug for dit råd.
Sælgeren bare kaldte mig og efterlod en besked på min telefonsvarer, hvori hun ikke ønskede at sælge til mig, fordi hun har modtaget et bedre tilbud. Nu jeg har det under kontrakt med en underskrevet købs- og salgsaftale fra hende, og jeg havde hendes tegn en Afslut påstand gerning, også. Jeg gjorde det fordi hun kæmpede med sin søster over ejerskab af denne ejendom, som blev givet til hende af hendes mor, der døde for 2 år siden. Skødet er i hendes navn alene, ikke søsteren, moms eller nogen anden. Jeg gjorde se gerningen og lavet en kopi af den.
Så troede jeg jeg skulle få Quitclaim gerning, bare i tilfælde af at jeg havde brug at optage gerningen på grund af familiemæssige problemer, og hun aftalt så godt. Hun sagde, hun ville bare gerne slippe af med denne egenskab. Jeg indgav også på Courthouse en Affidavit for egenskaben viser jeg havde det under kontrakt, som du alle anbefalet. Jeg er ved at få en titel kontrol udført af afsnit selskab.
Nu hvad vil du anbefale jeg gøre? Skal jeg gå tilbage til retsbygningen og optage Quitclaim gerning eller vente, indtil titelsøgning er gjort og optage den gerning, eller til fods, eller hvad? Hvis jeg valgte at vente og planlægge en advokat til at gøre lukning, ville de undtagen den søgning udført af firmaet titel?
Tak, G.
A: Hej G., hvad du beskriver er lidt risikabelt, men det sker ret tit. Det er en meget god idé at få titlen eksamen køre først, før du laver en “køkken bordet lukning” og få en Quitclaim gerning (QCD) fra sælgeren, hvis du ikke bruger/ansætter en afsluttende advokat til at gøre en formel afsluttende…
Normalt ville vi anbefale du gør din egen lukning, men da du farende dit køb, så du kan “bevare” din aftale før andre køber flytter ind og køber det, og/eller før søster gør noget udslæt… Bare vær sikker på, at transaktionen har været oppe foran, og at du virkelig agter at gå videre som du aftalt. Jeg tror at jeg ville gå videre og filposten QCD. Jeg kan ikke se at du har noget at miste og meget at vinde.
Jeg ville lade sælger vide, at hun ikke kan sælge til en anden, fordi hun allerede har en bindende aftale om at sælge til dig, og du allerede “teknisk” eget hus (da du indspillet QCD), og at deres plan er at gennemgå aftalen som du havde allerede aftalt med h Øh, og hvis du beslutter ikke at gøre regelmæssig lukning som beskrevet i dit køb & salg aftale, så du vil frigive huset (dvs du ville have til at underskrive og registrere en anden QCD, annullerer den forudgående QCD fra hende til dig) for hende til at sælge til hvem hun kan lide.
Det var dejligt, at du allerede er registreret din “Affadavit af kontrakt”, at sætte dig selv i kæden af titel, viser at du har en kontrakt om at købe huset. Nu, hvis alt dette “blæser op” og du er ikke i stand til, eller vælge ikke at optage QCD for nogle grund, de Affadavit, du har indspillet vil beskytte dig og så du kan stadig købe huset i fremtiden (hvis sælgeren forsøger at sælge til en anden eller forsøger at refinansiere den hus).
Ved at indgive QCD bliver du den officielle ejer af ejendommen. Ingen kan tage deal væk fra dig. Da du køber “emne-at” ethvert lån, skal du begynde at gøre betalingerne på eventuelle lån (kalder långivere for at få en “opgørelse” sørge for der er ingen overraskelse efterbetalinger eller sanktioner du “arve”). Jeg antager du gav hendes no/lav egenkapital/cash på dette tidspunkt, så du ikke behøver nogen investerede midler, eller risikerer med sælgeren. Nu har du fået tid til at evaluere alle financials og træffe en informeret beslutning. Hvis i sidste ende, du ikke ønsker det, kan du altid forlade påstand egenskaben tilbage til den nuværende ejer, som du fortalte hende tidligere.
** Bemærk at alle mine kolleger investorer: du ikke ønsker at selv spille dette “køkken bordet lukning” spil, medmindre du har en stærk indikation af at dette er en god aftale, og du er 90% sikker på du vil gå hele vejen med denne aftale. Overtage ejerskab via en hurtig optagelse af en QCD, og derefter hoppe ejerskab tilbage til den oprindelige sælger, med en anden QCD senere når du har “haft en chance” til at gøre din due diligence-er ikke en cool spil at spille. Vi kun gå gennem det i dette eksempel, fordi investoren forsøger at haste til at beskytte hans gode tilbud fra at være “solgt igen” svigagtigt, fra sælger til en anden køber.
Men du ønsker heller ikke at pludselig ejer en ejendom, hvor du har nogle potentielt ukendt, overset tilbageholdsret, som kan knyttes til det hus, som du ville have til at betale før du gensælges eller refinansieret huset, og ingen mulighed for at forsikre dig selv via titel forsikring ,. Så Overvej disse 3 risici har du med et “get gerning, køkkenbordet lukning”–
1) du har sikkert ikke sælger underskrive standard “ejere affadavit” og “Hul affadavit”, som advokater anvender, hvor sælgeren garanterer at ingen andre “dårlige ting, tilbageholdsret, domme, etc.” findes mod ham eller egenskaben, end hvad titlen undersøgeren har fundet… OG selv om sælger underskriver Affadavits, vi har haft nogle tegn at vide de er liggende og svig. Titel forsikring vil dække dig, hvis sælgeren har løjet, men du kan ikke få (Se #3).
2) titel eksaminatorer er menneskelige og tage fejl og overse titel ting (tilbageholdsret, domme) b/c de får alt for travlt, for træt, osv.
3) du kan ikke få ejerens titel forsikring til at dække alle de ovennævnte spørgsmål, hvis du lukker handlen dig selv på en “køkkenbordet”, fordi en advokat på en afsluttende kan sælge denne politik for dig og du har brug at købe en.
Vi har haft flere tilfælde hvor sælgeren har løjet om andre ikke-endnu-gemt domme og lån (Se #1), eller titel undersøgeren har forpasset en betydelig lien under titlen eksamen (Se #2) og vi har været dækket af vores titel forsikringspolicer.
Hvis du har titel disse typer af titlen problemer og ingen ins. politik, har du til at betale alle de juridiske gebyrer og/eller betale panterettigheder mv. før du kan re sælge ejendommen. Ja, medmindre du er en seriøs gambler 🙂 lukke med en advokat, så du kan få sælgeren til at underskrive de 2 Affadavits og få dig selv en ejer titel forsikring politik.
Og ja, omkring 50% af tiden advokater vil købe en tidligere gjort (skal være inden for seneste 30 dage normalt) titel eksamen og bruge det til afsluttende–bare spørg din advokat på forhånd.
Nu, hvis de nye køber stills ønsker ejendommen, kan de købe det direkte fra dig. Den nuværende boligejer, er naturligvis vil være ked af og vil sandsynligvis sige du har gjort noget ulovligt.
Q: kan titlen selskabet udstede et begrænset garanti gerning, hvis ikke der giver en begrænset garanti gerning, jeg har set andre grossist spørgsmål til rehabbers?
A: den afsluttende advokat kan udfylde en begrænset garanti skøde på dine vegne som sælgeren (når du videresælge egenskaben), dybest set siger, at du garanterer, at ejendomsretten til ejendommen var “gyldig” under den * begrænset * tidsperiode, som du ejede huset.
Bedste af succes & overflod,
Lou Castillo

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *